商業(yè)文旅項目業(yè)態(tài)策劃通常是在現(xiàn)實條件的基礎上根據(jù)市場需求、行業(yè)趨勢和地域特點等因素進行調研分析，并通過創(chuàng)新、創(chuàng)意，幫助客戶對項目進行系統(tǒng)策劃，以最小的物質投入和最大的智力投入產生最佳的效果，使項目更具有優(yōu)勢和競爭力，從而提高項目盈利能力和可持續(xù)性，并滿足當?shù)厥袌黾吧鐣枨?/span>。我司投融資&戰(zhàn)略研究部承接了對某商業(yè)文旅項目的業(yè)態(tài)策劃工作，項目位于當?shù)爻鞘邪l(fā)展的中心區(qū)域，項目沿海而建，同時帶有大型的摩天輪設施。本文旨在以此項目為例，分享對商業(yè)文旅項目業(yè)態(tài)策劃的思路。
對于商業(yè)文旅項目業(yè)態(tài)策劃方案，其核心及亮點在于：
（1）概念創(chuàng)新。通過引入新穎、獨特的概念和主題，可以吸引更多消費者的關注和興趣。
（2）個性化/差異化定制。在業(yè)態(tài)策劃中，考慮到不同消費群體的個性化需求，提供定制化的產品和服務，是一個重要的核心要素。這涉及到業(yè)態(tài)選擇、定價策略、環(huán)境設計等方面的個性化定制，以滿足不同消費者的差異化需求。
（3）文化宣傳與傳承。結合當?shù)匚幕厣?、歷史傳承或自然環(huán)境，打造獨特的主題商業(yè)街區(qū)。引入當?shù)貍鹘y(tǒng)工藝、民俗表演、文化展覽等元素，提供真實、深度的文化體驗。
本項目業(yè)態(tài)策劃方案分為五個部分。
一、項目環(huán)境分析
在實施策劃之前，必須進行關于項目環(huán)境的調研，調研的情況直接決定業(yè)態(tài)策劃的成敗。項目環(huán)境分析分為城市環(huán)境分析及區(qū)域環(huán)境分析、項目情況分析三個部分。
（1）城市環(huán)境分析。通過對城市區(qū)域位置、交通、經濟、發(fā)展規(guī)劃和人口情況等因素進行綜合分析，為項目策劃提供基礎數(shù)據(jù)和參考依據(jù)。
城市區(qū)域位置是項目規(guī)劃中不可忽視的因素。要考慮項目所處的地理位置是否具有優(yōu)勢，如是否靠近交通樞紐、商業(yè)中心或旅游景點等。這樣有利于項目的可達性和吸引力，更好地吸引目標客群，提高項目的競爭力。
交通狀況是影響項目發(fā)展的重要環(huán)節(jié)。包括交通設施的完善程度、道路通行情況、公共交通的覆蓋范圍等。良好的交通狀況能夠提供方便、快捷的出行條件，增加項目的流量和客流量，為項目的商業(yè)運營和旅游吸引力提供支持。
經濟狀況是項目成功的基礎之一。要對城市的經濟發(fā)展水平和產業(yè)結構進行分析，了解當?shù)氐慕洕鷮嵙蜐摿?，判斷項目的商業(yè)運營前景和盈利能力。
發(fā)展規(guī)劃也是關鍵因素，了解城市未來的發(fā)展方向和政府對相關產業(yè)的支持政策，有助于項目與城市發(fā)展的契合度。
人口情況是項目規(guī)劃中需要綜合考慮的因素之一。了解城市的人口數(shù)量、結構和消費能力等，有助于確定項目的定位和目標客群，并制定恰當?shù)氖袌鐾茝V和經營策略，提高項目的商業(yè)運營效果。
（2）區(qū)域環(huán)境分析
為了更好地了解項目所在區(qū)域的競爭情況和潛在機會，我司進行了多次的實地調研，對周邊區(qū)域的項目進行了細致觀察和研究。通過實地調研，深入了解周邊及競對項目的特點、規(guī)模、業(yè)態(tài)組合、運營模式等方面。同時，觀察這些項目的客流量、消費水平、市場定位以及客戶反饋等信息，以了解區(qū)域市場的競爭格局和潛在風險。同時，也積極尋找競對項目中存在的空白和機會，為項目定位和業(yè)態(tài)策劃提供差異化、創(chuàng)新化的思路。
（3）項目情況分析
最后，為了全面評估項目的優(yōu)勢、劣勢，以及應對外部環(huán)境變化的機會和威脅，對項目進行SWOT分析，以深入了解項目自身的特點和潛在問題。
優(yōu)勢（Strengths）。項目具備獨特的地理位置、豐富多樣的旅游資源和獨特的文化價值。這些優(yōu)勢將為項目吸引消費者提供有力支持，并為其打造獨特的體驗提供契機。
劣勢（Weaknesses）。項目可能還存在著便利性、舒適性、人口支持不足等方面的薄弱點。
機會（Opportunities）。通過調研和對行業(yè)趨勢的深入了解，該地區(qū)的旅游市場潛力巨大，且市場需求不斷增長。同時，區(qū)域市場內存在業(yè)態(tài)空白，合理的市場定位和創(chuàng)新的業(yè)態(tài)策劃，可以抓住這些機會，提供獨特的價值和服務，以差異化和創(chuàng)新化吸引消費者。
威脅（Threats）。市場競爭、成型的消費習慣、經濟波動等因素都可能對項目的發(fā)展產生負面影響。應通過對這些潛在威脅進行了風險評估，并制定了相應的風險管理策略，以應對不確定性和挑戰(zhàn)。
二、項目定位
在項目定位階段，我們采用了對當?shù)丶爸苓叧鞘邢M者進行調查問卷的方式，結合項目環(huán)境分析，確定了本項目的定位和目標消費群體。調查問卷覆蓋了消費者的出行方式、出行時間、出行目的、消費類型以及消費需求等方面的內容。
在調查中我們了解到消費者在選擇出行方式時更傾向于使用私家車或公共交通工具。他們更愿意在周末和節(jié)假日出行，以減輕壓力放松心情為主要出行目的，消費者期望在項目中感受到輕松、舒適和愉悅的氛圍，并與家人朋友一同創(chuàng)造美好回憶。
其次，我們明確了消費者的出行消費偏好。其中，以品味美食和自然風光體驗為主導。消費者對于商業(yè)文旅項目的需求主要包括餐飲、體驗型娛樂和親子活動等方面。他們期待項目能夠提供高品質的餐飲體驗、多樣化的娛樂項目以及趣味和教育并行的親子文化活動。
基于以上調查結果，我們將項目的定位確定為一個“一站式”場景體驗項目，集購物、餐飲、娛樂、文化藝術、親子活動和自然風光于一體的綜合體。項目的目標消費群體是5-15歲兒童以及喜歡探索和享受時尚潮流的年輕人群。通過提供獨特的主題場景（摩天輪主題、親子主題、節(jié)慶主題）、精彩紛呈的體驗型娛樂（體驗型餐飲、沉浸式運動、沉浸式娛樂）、豐富多樣的文化藝術場景（當?shù)孛朗?、城市展廳、城市書房）以及極致的山海城景色融合，為消費者打造一個充滿活力和魅力的商業(yè)文旅目的地。
三、項目業(yè)態(tài)策劃方案
項目的業(yè)態(tài)規(guī)劃遵循明確定位、功能完整、業(yè)態(tài)相關性原則。
（1）明確定位：通過調研研究，對項目的整體功能性定位、目標客群的選擇以及項目規(guī)模的選擇進行分析，從而確定項目定位。
（2）功能完整：不同地區(qū)的消費理念和環(huán)境有較大差異，因此要根據(jù)項目所在地周邊環(huán)境，確定項目的主要業(yè)態(tài)。
（3）業(yè)態(tài)相關性：確保項目內的業(yè)態(tài)能夠功能互補，有明確的功能特征又能融為一個整體，從而在保障游覽舒適性及流暢性的同時影響目標人群的逗留時間與消費客單價。
根據(jù)業(yè)態(tài)規(guī)劃原則，結合上述項目定位及目標消費群定位，可以對項目的業(yè)態(tài)進一步做分類及布局規(guī)劃。
四、項目經濟性分析
項目成本的預測和估算包括建設和裝修費用、設備投資費用、市場推廣費用、人力資源成本、原材料及燃料動力費等。通過詳細的成本預測，可以了解項目所需的資金投入，并評估其可行性和回報率。
項目收入的預測和估算包括門票銷售、店鋪租金、活動收入、停車位租金等方面的收入預測。通過市場調研和類似項目的數(shù)據(jù)分析，可以對項目的潛在收入進行合理預測，從而衡量策劃方案的盈利潛力和收益能力。
通過對成本和項目經營性收入的預測和分析，全面評估策劃方案的經濟可行性，并為項目策劃方案調整及決策提供有力的依據(jù)。
五、運營階段建議
針對項目的運營階段，我們提出了以下建議：
（1）宣傳引流定位為差異化。通過精準的市場定位和針對性的宣傳策略，突出項目與眾不同的特點和獨特的文化價值，以吸引目標消費人群的注意力。同時充分利用社交媒體、線上線下廣告等多種渠道進行宣傳，展示項目的獨特之處，并積極與潛在客戶互動，提升品牌影響力和口碑。另外與周邊景點、酒店建立合作，提供一攬子的交通+住宿+游玩服務，提高整體的便利性和滿意度。
（2）實現(xiàn)交通可達性和便利性。確保項目所在地的交通網絡便捷，并提供多樣化的交通方式選擇，包括公共交通、停車設施等，以方便消費者的前來。同時，優(yōu)化項目內部的交通規(guī)劃，打造舒適便捷的步行街區(qū)，讓消費者能夠輕松自由地流連于商業(yè)文化場景。
我們深入研究商業(yè)文旅項目的業(yè)態(tài)策劃，并與各位分享我們的思路。我們致力于為商業(yè)文旅項目的成功提供智慧和經驗，相信成功的商業(yè)文旅項目離不開精心策劃的業(yè)態(tài)。如果您對業(yè)態(tài)策劃有任何疑問或需求，歡迎聯(lián)系我們。
